A compter du 1er janvier 2017, les plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière françaises réalisées par des sociétés luxembourgeoises seront imposables en France

La France et le Luxembourg ont signé, le 5 septembre 2014, un quatrième avenant à la convention fiscale franco-luxembourgeoise au 1er avril 1958 qui prévoit qu’à compter du 1er janvier 2017, les plus-values de cession de titres de sociétés à prepondérance immobilière détenus directement ou indirectement sont imposables au lieu de situation de l’immeuble.

L’avenant modifie de façon substantielle la situation des investisseurs internationaux en matière immobilière.

Depuis l’avenant du 24 novembre 2006, applicable au 1er janvier 2008, la France était en droit d’imposer les revenus fonciers et les plus-values immobilières de source française, mais uniquement dans le cas d’une détention directe des immeubles, ou d’une détention au travers de sociétés véritablement transparentes. D’après une analyse communément admise, les sociétés civiles françaises, ayant une personnalité fiscale distincte de celle de leurs associés, ne pouvaient pas être visées par ces nouvelles dispositions de l’article 3 de la convention. La double exonération restait donc possible en cas de cession, par une société luxembourgeoise, de titres d’une société civile ou d’actions d’une société de capitaux française détenant un immeuble en France.

Depuis l’entrée en vigueur de l’avenant de 2014, les nouvelles dispositions de l’article 3 prévoient que « les gains provenant de l’aliénation d’actions, parts ou autres droits dans une société, une fiducie ou toute autre institution ou entité, dont l’actif ou les biens sont constitués pour plus de 50% de leur valeur ou tirent plus de 50% de leur valeur – directement ou indirectement par l’interposition d’une ou plusieurs sociétés, fiducies, institutions ou entités – de biens immobiliers situés dans un Etat contractant ou de droits portant sur de tels biens ne sont imposables que dans cet Etat ».

Pour un investisseur luxembourgeois détenant des immeubles en France à travers une société de capitaux française (SAS, SA, SARL) ou une société de capitaux luxembourgeoise, cela signifie en pratique que le droit d’imposition de la plus-value de cession des titres de la société détenant les immeubles appartenait jusqu’à présent à l’Etat de résidence du cédant, donc au Luxembourg. Conformément aux nouvelles dispositions de l’article 3 de la convention fiscale, dès 2017, ce droit d’imposition n’appartiendra plus au Luxembourg, mais à la France.

Cela vaut pour l’ensemble des sociétés de capitaux détenues par un investisseur luxembourgeois et dont les actifs sont constitués pour plus de 50% de biens immobiliers français, indépendamment du fait que le siège social soit situé en France, au Luxembourg ou dans un autre Etat (par exemple en Allemagne).

Les plus-values de cession de titres de sociétés françaises à prépondérance immobilière seront soumises aux dispositions de l’article 244 bis A du Code général des impôts, soit une retenue à la source de 33 1/3% pour les personnes morales et de 19% pour les personnes physiques.

Il convient de noter que ne sont pas pris en considération pour l’application de l’article 3 de la convention fiscale, i.e. dans l’appréciation du caractère de la prépondérance immobilière d’une société, les biens immobiliers affectés par une société à sa propre activité d’entreprise.

A titre d’exemple, une société française détenant des immeubles qui sont affectés exclusivement à son activité hôtelière ne peut pas être considérée comme une société à prépondérance immobilière.

Les plus-values de cession réalisées par une société mère luxembourgeoise lors de la cession de sa participation dans une telle société, ne seraient donc pas imposables en France.

Les investisseurs concernés par ces nouvelles dispositions introduites par l’avenant de 2014 devraient envisager une restructuration de leurs investissements avant la fin de cette année.